En los últimos 15 años, la cantidad de familias que alquila su vivienda saltó del 27,7% al 34,8% del total de hogares. Las razones del fenómeno

En los últimos 15 años, la cantidad de familias de la Ciudad que habitan en una vivienda alquilada creció un 7,1%. Casi en la misma proporción, se redujo la cantidad de hogares propietarios de su casa. Con una población estable hace décadas, y a pesar de lo lento que se dan los cambios en la demografía de una ciudad, este dato demuestra lo difícil que se volvió para los porteños llegar a la casa propia.

Los números surgen de un informe de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, en base a la Encuesta Anual de Hogares. En 2006, en Buenos Aires había un 60,7% de familias que eran dueñas de su vivienda y un 27,7% de inquilinos. En 2020, esa proporción pasó a 34,8% de familias que alquilan y 53,5% de dueños. El resto, bastante estable entre un 11,6 y un 11,8%, son personas que viven en casas prestadas, tenencias de hecho y otras excepciones.

El aumento en la proporción de hogares de inquilinos no se dio porque haya crecido la población. De hecho, Buenos Aires se caracteriza por tener una cantidad de habitantes muy estable apenas por debajo de los 3 millones de habitantes desde hace más de 70 años.

En el Censo nacional de población que se realizó en 1947, en Buenos Aires había 2.981.043 habitantes. En el relevamiento que el INDEC hizo en 2010, fueron 2.890.151. Y las proyecciones que hace Estadísticas y Censos de la Ciudad indican que hoy en la Ciudad viven 3.078.836 personas.

La cantidad de hogares tampoco se modificó sustancialmente: sigue en torno al 1.300.000, según informaron en el organismo estadístico porteño.

Quiere decir que, a igual cantidad de población y hogares, más inquilinos. La explicación, entonces, llega por el lado de la economía.

“El aumento de la presencia de hogares inquilinos en la Ciudad es el reflejo del cada vez más dificultoso escenario que enfrentamos los porteños al momento de intentar adquirir una vivienda. Una medición que efectúa la Dirección lo verifica: en 2016 el ingreso promedio de una pareja de porteños era 26% superior a la cuota promedio de un crédito para financiar la cuota de un crédito hipotecario UVA para la adquisición de un departamento de 2 ambientes en la Ciudad. En la actualidad, ese mismo ingreso representa solamente el 42% de esa misma cuota”, aseguró José María Donati, director de Estadísticas y Censos de la Ciudad.

El primer efecto de esta “inquilinización” de la población es la mayor presión sobre los precios de los alquileres, que tienden a aumentar. Lo lógico, entonces, sería que hubiera un mayor interés por construir viviendas y volcarlas al alquiler. Sin embargo, esto no se verifica en la realidad: en el sector inmobiliario repiten hoy que faltan viviendas, no hay oferta suficiente, sobre todo desde que la ley de Alquileres distorsionó las reglas del mercado.

¿Es porque no se construye lo suficiente? No parece la respuesta correcta. Según estadísticas de la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, la cantidad de metros cuadrados para construir viviendas nuevas se mantuvo bastante estable y hasta había subido en la pre pandemia: de 2.087.249 m2 autorizados en 2011, por ejemplo, se pasó a 3.089.499 m2 en 2018 (el número más alto de la década) y 2.669.998 m2 en 2019.

Entonces, si hay más inquilinos y se sostiene la construcción, ¿por qué no hay viviendas suficientes en alquiler? “Después de la crisis de 2001, la construcción siguió siendo negocio, pero se hizo más difícil para el comprador acceder a la vivienda. Apareció la figura del “inversor-propietario”, gente que invierte en la construcción pero no necesariamente para la venta sino como reserva de valor. El negocio no es el usuario final, las propiedades son una forma de ahorrar, como un lingote de oro”, explica Daniel Canda, arquitecto, docente de la Facultad de Arquitectura de la UBA y especialista en desarrollos inmobiliarios.

Por eso se explica que ante una situación de inseguridad como la que introdujo la Ley de Alquileres para los dueños, muchos hayan decidido sacar las unidades del mercado con tal de no ganarse un problema. Claramente, lo hicieron porque no necesitaban alquilar la unidad de manera urgente y podían dejar las propiedades desocupadas.

Esta decisión de ahorrar en ladrillos se demuestra con otro dato. Hoy, incluso pese a los aumentos de valores y de cantidad de inquilinos, poner una vivienda en alquiler no es tan buen negocio: la rentabilidad anual apenas supera el 2%, explican en el sector inmobiliario.

En este sentido también se expresa Bruno Abriata, profesor de Geografía Económica de la Facultad de Economía de la UBA: “La compra de viviendas no se rige por la demanda, está desacoplado, porque se agrega demanda por el lado de la reserva de valor. El que tiene capacidad de ahorro, la vuelca al ladrillo. Aún con una tasa negativa en la inversión, lo hace con tal de resguardar su ahorro. No necesariamente construye para ofrecerlo en alquiler”.

Así, se entiende por ejemplo, por qué se insiste tanto en construir departamentos chicos y en general los mismos barrios de siempre (Palermo, Caballito, Recoleta, Belgrano): porque son las zonas y los tipos de vivienda que más difícilmente se deprecien.

Y así también, aunque en una escala aún mayor, se explica por qué se sigue construyendo torres en Puerto Madero, un barrio que sigue con una ocupación de menos de la mitad de su capacidad disponible. Pero a un metro cuadrado que supera los 4.000 dólares, la reserva de valor es evidente.

¿Puede cambiar esta situación? Parece difícil si no hay un vuelco en la economía que permita acercar los salarios a los créditos hipotecarios. Es que el gran desaparecido desde el 2001, en cuanto al rubro inmobiliario, son los préstamos accesibles. “Los créditos hipotecarios en Chile, por ejemplo, representan el 36% del PBI; aquí en Argentina ronda el 6%”, explica Abriata.

Por todo esto, lo más probable es que esa proporción de hogares inquilinos en la Ciudad se mantenga al alza en los próximos años. Y que aunque haya construcción, siga siendo insuficiente la oferta de viviendas. Porque mientras la reserva de valor sea la prioridad, habrá que ver a los edificios no tanto como un conjunto de departamentos sino como una gran caja de seguridad.

Fuente: Clarín